Suuri asuntojen hintaspekulaatioketju

[sr]

Tarkoitus ei ole riidellä, mutta minusta asia ei ole ihan näin yksinkertainen. Kuten ketjunavausviestissäni olleesta graafista käy ilmi, asuntojen hinta putosi noin puoleen 90-luvun lamassa. Silti ihmisten piti edelleen asua, mutta ymmärrettävästi ostajia oli harvassa. Kaiken järjen mukaan pääkaupunkiseudulla kysyntä lähinnä lisääntyi lamassa, koska ihmiset muuttivat työttömäksi jäätyään pikkukunnista kaiketi enemmän Helsinkiin kuin päinvastoin. En näe mitään syytä miksei samanlainen hinnan romahdus, tosin vähäisempänä, voisi hyvin tapahtua nyt pitkään jatkuneen nousun jälkeen.

Olen samaa mieltä. Kraken sanoo, että romahdus tapahtuu kerran elämässä, mutta asuntokaupassa ongelmana on juuri se, että sinne markkinoille todellakin hypätään vain kerran elämässä. Jos tämä sattuu väärään paikkaan (vaikka sinne 1980-luvun loppuun), niin siinä menee sitten tuhkatkin pesästä.

Itse en usko, että tuon pudotuksen suuruista on nyt odotettavissa. Tuolla sinun käyrälläsi näkyy vuoden 2008 lopussa pudotus ja sitten 2010-2013 tasaista. Tämä johtunee siitä, että lamasta huolimatta työttömyys ei ole noussut erityisen korkealle. Miten tuo käyrä jatkaa kulkuaan riippuu aika lailla siitä, miten talous lähtee kehittymään. Jos euroalue jostain syystä romahtaa uuteen syöksyyn, Suomenkin työttömyys tulee nousemaan ja tuo käyrä tulee painumaan alaspäin. Jos talous lähtee vähitellen elpymään, tuokin käyrä lähtee tikittämään ylöspäin.

Mitä ovat erot 1990-luvun tilanteeseen verrattuna? Tärkein on ehkä valuutta. 1990-luvun alussa elettiin vahvan markan aikaa, ja sitä sitten puolustettiin korkoja nostamalla, mikä tietenkin osaltaan aiheutti entistä suuremman paineen asuntomarkkinoille. Nyt euro antaa sekä vakautta että voi ajatella sen toimivan puskurina. Jos talous lähtee nousuun, EKP tulee nostamaan korkoja, mikä ei sinällään haittaa, koska tuo talouskasvu tuottaa nousupaineen asuntomarkkinoille. Jos ei lähde, niin korot tulevat pysymään matalalla. Toinen ero on ehkä siinä, että nyt lähtötilanteessa työttömyys on jo kohtuullisen korkea. 1980-luvun lopussa se oli vain pari prosenttia, minkä vuoksi ihmiset olivat erityisen yltiöpäisiä asuntokaupassa, mikä sitten pumppasi sinne entistä enemmän ilmaa, joka sitten tuli kokonaisuutena ulos työttömyyden lähtiessä rakettimaiseen nousuun. Kävi mitä kävi, niin työttömyyden kasvussa ei varmasti nähdä samanlaista tilannetta kuin nähtiin 1990-luvun alussa.

Noh, minusta mikään ei viittaa siihen että nyt kannattaisi ostaa kun hinnat ovat korkeimmillaan 25 vuoteen. Jos nyt saakin halpaa korkoa, tilanne voi muuttua sen verran pian ettei kannattane koron halpuuteen liiaksi luottaa.

En oikein usko, että euro-oloissa korot tulevat koskaan nousemaan erityisen korkealle. Pitkällä aikavälillä ne tulevat toki olemaan jonkin verran korkeampia kuin ovat juuri nyt, mutta eivät missään tapauksessa mitään vahvan markan aikaisia.

Todnäk asunnon hankinta tapahtuu vähintään keskisuuresta ellei suuresta kaupungista, pikkukaupungit ovat työkuvioiden vuoksi aika lailla poissuljettuja. Minusta kuitenkin nykyinen erittäin korkea asuntojen hinta (siis keskivertohinta, ei pelkästään kasvukeskusten asuntojen hinta) viittaa enemmänkin hintojen laskuun kuin nousuun. Taantumassa tietenkin kannattaa ostaa kun hinnat ovat alhaalla, mutta vaikka jonkinlainen taantuma nyt onkin, hinnat eivät todellakaan ole alhaalla. Jos 90-luvun lamassa olisi ollut satatonnia säästössä, olisi voinut tehdä elämänsä asuntokaupat.

Mielenkiintoista muuten nähdä tuosta käyrästäsi, että melkein samanlaisen unelmakaupan olisi voinut tehdä ostamalla asunnon vuonna 2001, vaikka dotcom-buumin romahdus ei missään tapauksessa aiheuttanutkaan samanlaista lamaa kuin, mitä se 1990-luvun alun lama oli ollut.

Pelkään itsekin tuota että odottaa vuokrakasarmissa "oikeaa hetkeä" kunnes on eläkkeellä.

Niin, vaikka olisi ostanut asunnon kaikkein huonoimpaan aikaan, eli 1989 ja pitänyt sitä 25 vuotta (eli maksaisi koko asuntovelan pois), niin tällä hetkellä olisi omillaan. Jos ajattelee vuokran olevan korkeampi kuin korkomeno+yhtiövastike ja vielä ottaa huomioon asuntolainan korkovähennyksen, niin asunnon ostaminen kannattaa, jos ei usko osaavansa ennustaa sitä, mihin asuntomarkkinat ovat menossa. Vuokralla asuminen on järkevää vain jos uskoo, että edessä on pudotus.

[jka]

Tonttimaa on tässä nyt ehkä väärä termi. Kyse on siitä, mitä tapahtuu asuntojen hinnalle niiden rakentamisen jälkeen. Rakentamisen jälkeen ei rakentaminen voi muuttaa asunnon arvoa mitenkään. Sen markkinahinta voi tietenkin nousta sitä kautta, että uusien kilpailevien asuntojen rakentaminen tulee kalliimmaksi, mutta jos rakennuskustannuksissa ei tapahdu muutosta, niin se kaikki hinnanmuutos on käytännössä maan arvon muutosta.

Laitetaanpa faktat taas kohdilleen ennenkuin jatketaan ihan shaibanderin päällä tätä keskustelua. Asunnon reaalihinta ei muutu sen rakentamisen jälkeen. Asuntojen reaalihinnat ei muutu edes uudisrakentamisen myötä pitkällä tähtäimellä. Tutustu vaikka Robert Shillerin tutkimuksiin aiheesta.

Asuntojen reaalihinnat nousevat ainoastaan jos asumisen reaalinen laatu kasvaa. Viimeisen 400 vuoden tilastot kertoo, että reaalisen laadun kasvukin ollaan pystytty kompensoimaan täysin tekniikan kehittymisen myötä tapahtuvalla laadun halpenemisella.

Et vastannut kysymykseeni. Miksi rakentaminen on kalliimpaa pääkaupunkiseudulla kuin muualla?

Muuten mitä siihen 10%:n tonttihintaan pääkaupunkiseudun ulkopuolella tulee, niin koska en asiaa tunne, niin kysytään sinulta. Onko asunto Tampereen parhaalla paikalla todellakin vain 10% kalliimpi kuin, mitä vastaava olisi jossain maaseudulla?

Rakentaminen on 5-10% kalliimpaa pääkaupunkiseudulla. Mutta niin on kaikki muukin työ. Johtuu siitä, että elinkustannukset on pääkaupunkiseudulla suuremmat.

Eiköhän joka paikassa ns. "paras paikka" maksa vähintäänkin sen 50%. Nuo parhaat paikat on täysin epärelevantti asia jos puhutaan asuntomarkkinoiden ongelmista.

[sr]

Laitetaanpa faktat taas kohdilleen ennenkuin jatketaan ihan shaibanderin päällä tätä keskustelua. Asunnon reaalihinta ei muutu sen rakentamisen jälkeen. Asuntojen reaalihinnat ei muutu edes uudisrakentamisen myötä pitkällä tähtäimellä. Tutustu vaikka Robert Shillerin tutkimuksiin aiheesta.

Kaptahin ensimmäinen postaus tässä ketjussa näyttää käyrät asuntojen reaalihinnoista. Sinustako ne ovat vaakasuoria?

Asuntojen reaalihinnat nousevat ainoastaan jos asumisen reaalinen laatu kasvaa. Viimeisen 400 vuoden tilastot kertoo, että reaalisen laadun kasvukin ollaan pystytty kompensoimaan täysin tekniikan kehittymisen myötä tapahtuvalla laadun halpenemisella.

Asuntojen reaalihinnat alueella X nousevat, jos alueella X asumisen kysyntä kasvaa nopeammin kuin sinne rakennetaan uusia asuntoja. Voit tietenkin kutsua sitä vaikkapa Helsingissä asumisen "reaalisen laadun" kasvamiseksi, että kaupunki ympärillä on tullut mukavammaksi paikaksi asua, mutta tällä ei ole oikeastaan mitään merkitystä asian kannalta. Oleellista on se, että tämä laadun nousu ei ole asunnon omistajan, vaan ympärillä olevan kaupungin ansiota.

Eiköhän joka paikassa ns. "paras paikka" maksa vähintäänkin sen 50%. Nuo parhaat paikat on täysin epärelevantti asia jos puhutaan asuntomarkkinoiden ongelmista.

Riippuu, mitä tarkoitetaan asuntomarkkinoiden ongelmilla. Jos ongelmana on se, että vaikka rakennusteknologia kehittyy, ihmisiltä menee edelleen sama osuus rahoistaan asumiseen johtuen siitä, että asunnot kallistuvat kasvukeskuksissa sen mukaan, mikä ihmisten ostovoima on, niin kuulisin mielelläni mikä sinusta on tähän paras lääke.

[jka]

Kaptahin ensimmäinen postaus tässä ketjussa näyttää käyrät asuntojen reaalihinnoista. Sinustako ne ovat vaakasuoria?

Ja siinä käppyrässä on kaksi kuplaa joista toinen odottaa puhkeamistaan.

USA:n asuntojen reaalihinnat ovat tällä hetkellä samalla tasolla millä ne oli vuonna 1890.  Amsterdamin keskustan auntojen reaalihinnat ovat samalla tasolla millä ne oli 1600-luvulla. Kuten sanoin tutustu Shillerin tutkimuksiin.

Asuntojen reaalihinnat alueella X nousevat, jos alueella X asumisen kysyntä kasvaa nopeammin kuin sinne rakennetaan uusia asuntoja. Voit tietenkin kutsua sitä vaikkapa Helsingissä asumisen "reaalisen laadun" kasvamiseksi, että kaupunki ympärillä on tullut mukavammaksi paikaksi asua, mutta tällä ei ole oikeastaan mitään merkitystä asian kannalta. Oleellista on se, että tämä laadun nousu ei ole asunnon omistajan, vaan ympärillä olevan kaupungin ansiota.

Amsterdamin keskustan reaalihinnat ei ole nousset 1600-luvulta. Tuossa on pisin aikasarja asiasta. Väitteesi on täysi myytti eikä mitkään tilastot tue sitä.

Riippuu, mitä tarkoitetaan asuntomarkkinoiden ongelmilla. Jos ongelmana on se, että vaikka rakennusteknologia kehittyy, ihmisiltä menee edelleen sama osuus rahoistaan asumiseen johtuen siitä, että asunnot kallistuvat kasvukeskuksissa sen mukaan, mikä ihmisten ostovoima on, niin kuulisin mielelläni mikä sinusta on tähän paras lääke.

Asuntojen reaalihinta ei muutu ihmisten osotovoiman myötä kun ei se muutu minkään muunkaan myötä. Usko jo. Jos väliaikaisesti näin tapahtuu niin se ei muuta pitkän aikavälin faktaa siltikään.

[sr]

Kaptahin ensimmäinen postaus tässä ketjussa näyttää käyrät asuntojen reaalihinnoista. Sinustako ne ovat vaakasuoria?

Ja siinä käppyrässä on kaksi kuplaa joista toinen odottaa puhkeamistaan.

Ja minä ehdotin keinoja estää kuplien syntymistä (ja siten niiden puhkeamisesta seuraavien harmien vähentämistä).

Riippuu, mitä tarkoitetaan asuntomarkkinoiden ongelmilla. Jos ongelmana on se, että vaikka rakennusteknologia kehittyy, ihmisiltä menee edelleen sama osuus rahoistaan asumiseen johtuen siitä, että asunnot kallistuvat kasvukeskuksissa sen mukaan, mikä ihmisten ostovoima on, niin kuulisin mielelläni mikä sinusta on tähän paras lääke.

Asuntojen reaalihinta ei muutu ihmisten osotovoiman myötä kun ei se muutu minkään muunkaan myötä. Usko jo. Jos väliaikaisesti näin tapahtuu niin se ei muuta pitkän aikavälin faktaa siltikään.

Jos asuntojen reaalihinta ei nouse, pitäisi asumiseen ihmisiltä kuluvan rahamäärän laskea sitä mukaa, kun heidän reaalitulonsa nousevat. Kuinka paljon amsterdamilaisilta kului asumiseen 1600-luvulla? Kuinka paljon amsterdamilaisten reaalitulot ovat nousseet 400:ssa vuodessa?

[Kraken]

Kuten ketjunavausviestissäni olleesta graafista käy ilmi, asuntojen hinta putosi noin puoleen 90-luvun lamassa. Silti ihmisten piti edelleen asua, mutta ymmärrettävästi ostajia oli harvassa. Kaiken järjen mukaan pääkaupunkiseudulla kysyntä lähinnä lisääntyi lamassa, koska ihmiset muuttivat työttömäksi jäätyään pikkukunnista kaiketi enemmän Helsinkiin kuin päinvastoin. En näe mitään syytä miksei samanlainen hinnan romahdus, tosin vähäisempänä, voisi hyvin tapahtua nyt pitkään jatkuneen nousun jälkeen.

20 vuodessa Suomen demografia ja työmarkkinat ovat muuttuneet paljon. Sen seurauksena asuntokysyntä pääkaupunkiseudulla on erittäin suuri. Pelkästään Helsingillä on asuntojonossaan 20 000 hakemusta. Siihen lisäksi yksityiset markkinat. Pääkaupunkiseutu kasvaa tuhansilla ihmisillä joka kuukausi. Mitään eväitä saada asuntojen hintoja laskemaan ei ole niin kauan kun tämä trendi on vallassa.
90-luvun laman jälkeen olemme myös vaihtaneet valuuttaa, joka on johtanut pitkään, ja todennäköisesti vielä kauan jatkuvaan matalan korkojen aikakauteen. Edullista rahaa on markinoilla saatavilla ja sen puitteissa kansalaiset haluavat hankkia omaisuutta vuokraamisen sijaan.

Noh, minusta mikään ei viittaa siihen että nyt kannattaisi ostaa kun hinnat ovat korkeimmillaan 25 vuoteen.

En halua puuttua asunnon hankkimiseesi. Totean vain yleisesti, että jos odotat jotain merkittävää notkahdusta asuntohintoihin, saat odottaa ainakin 20 vuotta lisää. Alhaiset korot, inflaatio ja voimakas muutoliike etelään tulee takamaan hintojen nousun jatkossakin.
Ainoa seikka joka saisi hinnat laskemaan on muuttolikkeen loppuminen tai pääkaupunkiseudun täydellinen gettoutuminen. Mutta haluatko ostaa halvan asunnon getosta?

Moni muukin on ajatellu tavallasi ja odotellut vuosia luvattua hintojen laskua. Siinä ohessa he ovat maksaneet vuokria, joilla olisivat ehtineet kartuttaa myös omaa asuntopääomaa.

1000 euron vuokraalla saa suunnilleen 1000 euron asuntolainan. Vuokra menee kokonaan kulutukseen, asuntolaina menee osittain pääoman kartuttamiseen. Jos odotat 5 vuotta kulutat 60000 euroa. Jos lainaat 5 vuotta kulutat ehkä 30 000. Jotta odottaminen kannattaisi, sinun pitäisi saada asunto yli 30 000 euroa edullisemmin kun tänään. Onko se realistista?

Tämä on ylimalkainen suuntaa-antava esimerkki, joka osoittaa sen, että asuntojen hintojen laskun odottamisella on myös hintansa. Mitä pidempään odotat, sen edullisemmin asunto pitäisi saada, jotta odotus kannattaisi. Pitkän odotuksen jälkeen hinta-alennusvaatimus on jo niin suuri että se ei voi toteutua.
Odotuksen aikana inflaatio korottaa vuokria ja asuntohintoja. Alennuspäämäärä karkaa siten yhä kauemmaksi tulevaisuuteen mitä pidempään odottaa.

Asumisasuntoa ei kannata hankkia pörssisijoitusperiatteella. Jos taloudellinen tilanne sallii, ja ylipäätään harkitsee asunnon ostamista, kannattaa ryhtyä tuumasta toimeen eikä spekuloida hinnoilla. Jos odottelee markkinoiden laskua, kaikki hyvät ostokohteet ehtivät mennä ohi eikä mitään tule koskaan ostettua.

Koska elämämme on rajallinen, asumissesta kannattaisi myös yrittää nauttia. Omistusasunto mahdollistaa paremman elämänladun kun on vapaus toimia asunnossa, jopa puutarhassaan, miten haluaa eikä ole riippuvainen vuokraisännän oikuista. Samalla tulee jätettyä lapsillekin jotain muuta kun pelkkiä vuokralaskuja perinnöksi.

[jka]

Ja minä ehdotin keinoja estää kuplien syntymistä (ja siten niiden puhkeamisesta seuraavien harmien vähentämistä).

Kuplat ja niiden puhkeaminen kuuluu markkinatalouteen. Ilman yli-ivestointeja ei koskaan löydetä edes niitä rajoja jolloin ollaan investoitu yli. Ei noita kannata itseisarvoisesti yrittää estää.

Jos asuntojen reaalihinta ei nouse, pitäisi asumiseen ihmisiltä kuluvan rahamäärän laskea sitä mukaa, kun heidän reaalitulonsa nousevat. Kuinka paljon amsterdamilaisilta kului asumiseen 1600-luvulla? Kuinka paljon amsterdamilaisten reaalitulot ovat nousseet 400:ssa vuodessa?

Muutama pointti tähän.

Asumisväljyys on kasvanut. Tähän ei teknologian kehittyminen juuri vaikuta, eikä se näy asunnon reaalihinnassa jossa näkyy vain neliöhinta. 40 neliötä maksaa kaksi kertaa enemmän kuin 20 neliötä.

Jotta asunto säilyttää edes reaaliarvonsa se vaatii investointeja ja jatkuvaa korjausta. Tämäkään ei näy asunnon reaalihintakäppyrässä. Eli oikeasti asumiskustannukset ovat oleellisesti suuremmat.

En tiedä mutta väittäisin, että asumiseen meni 1600-luvulla huomattavan paljon enemmän kokonaistuloista kuin nyt. Eipä silloin juuri muita rahanreikiä ollut elämässä ylipäätään kuin hengissä pysyminen. Ihmettelen suuresti ellei asumiseen kuluva osuus ole todellakin laskenut pitkällä tähtäimellä.

[sr]

1000 euron vuokraalla saa suunnilleen 1000 euron asuntolainan. Vuokra menee kokonaan kulutukseen, asuntolaina menee osittain pääoman kartuttamiseen. Jos odotat 5 vuotta kulutat 60000 euroa. Jos lainaat 5 vuotta kulutat ehkä 30 000. Jotta odottaminen kannattaisi, sinun pitäisi saada asunto yli 30 000 euroa edullisemmin kun tänään. Onko se realistista?

Itse sanoisin, että amoriteettilainoilla tuskinpa ensimmäisen 5 vuoden aikana puolia menee lyhennyksiin. Ja saako tosiaan 1000 euron laina+yhtiövastikekuluilla samanlaisen kämpän kuin 1000 euron vuokrakuluilla? Jos saa, niin sitten tosiaan laina maksaa itsensä ilmaiseksi takaisin.

Tuossa tapauksessa omistamisen ainoaksi huonoksi puoleksi jää se, että omistusasunnosta muuttaminen on aina paljon hankalampaa ja kalliimpaa kuin vuokra-asunnosta.

Odotuksen aikana inflaatio korottaa vuokria ja asuntohintoja. Alennuspäämäärä karkaa siten yhä kauemmaksi tulevaisuuteen mitä pidempään odottaa.

No, oletettavasti säästetyt rahat ovat vähintään inflaation voittavalla tavoin sijoitettuna. Tähän ei kai tarvita edes minkäänlaista riskinottoa.

Koska elämämme on rajallinen, asumissesta kannattaisi myös yrittää nauttia. Omistusasunto mahdollistaa paremman elämänladun kun on vapaus toimia asunnossa, jopa puutarhassaan, miten haluaa eikä ole riippuvainen vuokraisännän oikuista. Samalla tulee jätettyä lapsillekin jotain muuta kun pelkkiä vuokralaskuja perinnöksi.

Niin, suomalainen systeemi verovähennyksineen tosiaan koittaa saada kaikki ostamaan asunnon. Minusta parempi systeemi olisi sellainen, että nuo kaksi asumismuotoa olisivat yhteiskunnan kannustimien kannalta samalla viivalla. Kumpaankin liittyy asujan kannalta hyviä ja huonoja puolia, ja jos kumpaakaan ei erityisesti suosittaisi, niin jokainen voisi valita itselleen parhaiten sopivan asumismuodon.

[Sour-One]

En ole lukenut ketjua.

Asuntojen todelliset hinnat perustuu vähänkään pitemmässä juoksussa ostajien ostovoimaan ja siihen miten he haluavat ostovoimansa jakaa kaikkien haluamiensa ja tarvitsemiensa hyödykkeiden kesken. Asuntojen hinnat eivät voi poiketa kovinkaan paljon ostajien todellisesta maksukyvystä koska heillä ei yksinkertaisesti ole siihen varaa. Todellinen hinta terveillä markkinoilla heiluu keskimäärin sinikäyrän tavoin ostajan ostovoimakäyrän ylä- ja alapuolella. Koska Suomessa keskimäärin kaikilta menee ansiot välttämättömiin kuluihin ja asumisen arvostus muihin hyödykkeisiin ei ole voinut muuttua merkittävässä määrin, voidaan helposti todeta asuntojen hintojen olevan tällä hetkellä erittäin paljon yliarvostettuja. Tämä johtuu monista tekijöistä mutta ketjun viimeisinpänä lenkkinä on halvat korot. Keskiverto ostaja vertaa asuntolainan kuukausikuluja vastaavan asunnon markkinavuokraan ottamatta huomioon mitään korkojennousu- tai asunnonhinnanromahtamisriskejä.

Summa summarum, kukaan ei voi maksaa hyödykkeistä enempää kuin on varaa. Asuntojen korkeat hinnat on velkaantumisen ansiota. Velkaantuminen ei voi jatkua loputtomiin. Se velka mikä on otettu, vähentää myöhemmin otettavan velan määrää. Asuntojen hinnat tulevat jossain vaiheessa alas. Varmasti. Ainoa, ja toivottava pelastus on euron inflaatio ja samaan aikaan ansioiden nousu. Vaatisi ihmeen. Kyllähän ihmeitäkin tapahtuu.   

Rautalankana: Ne ketkä ovat kahlinneet itsensä 30-50 vuoden asuntolainoihin viime vuosina, ovat asuntomarkkinoilta käytännössä ikuisesti pois. Jäljelle jää aina vain vähemmin mielettömiin hintoihin ja lainoihin sitoutuvia ostajia. Vain euron romahdus ja samanaikainen erittäin taitava kansallinen talouspolitiikka yhdistettynä kansallismielisyyteen voi pelastaa tästä konkelosta. Kansallismielisyydellä tarkoittaen ulkomaalaisten kiinteistönostokieltoa.

Myönnetäänkö Suomessa 50 vuoden lainoja?

[latrom]

Saattaapi olla, että valtio suosii sellaista toimintaa, joka saa aikaan velan määrän kasvua ja siten pumppaa uutta rahaa talouteen (kaikki raha luodaan velan kautta). Näin saadaan taloudellista toimintaa ja uusia euroja verotettavaksi.

[Sour-One]

Ja minä ehdotin keinoja estää kuplien syntymistä (ja siten niiden puhkeamisesta seuraavien harmien vähentämistä).

Kuplat ja niiden puhkeaminen kuuluu markkinatalouteen. Ilman yli-ivestointeja ei koskaan löydetä edes niitä rajoja jolloin ollaan investoitu yli. Ei noita kannata itseisarvoisesti yrittää estää.

Jos asuntojen reaalihinta ei nouse, pitäisi asumiseen ihmisiltä kuluvan rahamäärän laskea sitä mukaa, kun heidän reaalitulonsa nousevat. Kuinka paljon amsterdamilaisilta kului asumiseen 1600-luvulla? Kuinka paljon amsterdamilaisten reaalitulot ovat nousseet 400:ssa vuodessa?

Muutama pointti tähän.

Asumisväljyys on kasvanut. Tähän ei teknologian kehittyminen juuri vaikuta, eikä se näy asunnon reaalihinnassa jossa näkyy vain neliöhinta. 40 neliötä maksaa kaksi kertaa enemmän kuin 20 neliötä.

Jotta asunto säilyttää edes reaaliarvonsa se vaatii investointeja ja jatkuvaa korjausta. Tämäkään ei näy asunnon reaalihintakäppyrässä. Eli oikeasti asumiskustannukset ovat oleellisesti suuremmat.

En tiedä mutta väittäisin, että asumiseen meni 1600-luvulla huomattavan paljon enemmän kokonaistuloista kuin nyt. Eipä silloin juuri muita rahanreikiä ollut elämässä ylipäätään kuin hengissä pysyminen. Ihmettelen suuresti ellei asumiseen kuluva osuus ole todellakin laskenut pitkällä tähtäimellä.

40 neliötä ei maksa kaksi kertaa enemmän kuin 20 neliötä. Ei muuta.

[jka]

40 neliötä ei maksa kaksi kertaa enemmän kuin 20 neliötä. Ei muuta.

Joo ihan hyvä pointti. Itse ajattelin tuota tässäkohtaa vain keskimääräisenä asumisväljyytenä per nuppi, jonka arvioisin muuttuuneen 1600-luvulta ehkä jotain tuota suuruusluokkaa 20->40m2.

Mutta esim. viimeaikoina vaikka asumisväljyys on edelleen kasvanut niin varsinkin pääkaupunkiseudulla samaan aikaan myös yksin asuvien osuus on kasvanut. Yksin asuva maksaa 40 neliöstä todellakin enemmän kuin kaksi 80 neliöstä. Tämäkään ei näy suoraan missään tilastoissa.

[sr]

Ja minä ehdotin keinoja estää kuplien syntymistä (ja siten niiden puhkeamisesta seuraavien harmien vähentämistä).

Kuplat ja niiden puhkeaminen kuuluu markkinatalouteen. Ilman yli-ivestointeja ei koskaan löydetä edes niitä rajoja jolloin ollaan investoitu yli. Ei noita kannata itseisarvoisesti yrittää estää.

Hyväksyn sellaiset kuplat kuten vaikkapa dotcom-buumi, jossa tosiaan etsittiin investoinneilla rajoja. En näe mitään syytä, miksi maan hinnassa olisi kuplista mitään hyötyä. Maata ei voida tuottaa lisää, eikä se toisaalta häviä mihinkään.

Asumisväljyys on kasvanut. Tähän ei teknologian kehittyminen juuri vaikuta, eikä se näy asunnon reaalihinnassa jossa näkyy vain neliöhinta. 40 neliötä maksaa kaksi kertaa enemmän kuin 20 neliötä.

Jos tämä selittäisi asuntojen reaalihintojen jämähtämisen 400 vuoden ajan, niin silloin 1600-luvulla on pitänyt elää kuin sardiinipurkissa. Toiseksi, mistä se lisätila on kaupungeissa oikein otettu? Ymmärrän, että väljyys jossain USA:ssa on voinut kasvaa sitä kautta, että on vain levittäydytty laajemmalle, mutta miten tämä teoria toimii jossain Amsterdamissa?

Jotta asunto säilyttää edes reaaliarvonsa se vaatii investointeja ja jatkuvaa korjausta. Tämäkään ei näy asunnon reaalihintakäppyrässä. Eli oikeasti asumiskustannukset ovat oleellisesti suuremmat.

Tämä ei sinällään liity asiaan. Oletetaan, että reaalihintavertailussa on vertailtu samassa kunnossa olevia asuntoja. Tietenkin asumiseen liittyy paljon muitakin juoksevia kuluja, mutta näillä ei ole merkitystä hinnan kannalta, ellei niissä tapahdu muutosta.

En tiedä mutta väittäisin, että asumiseen meni 1600-luvulla huomattavan paljon enemmän kokonaistuloista kuin nyt. Eipä silloin juuri muita rahanreikiä ollut elämässä ylipäätään kuin hengissä pysyminen. Ihmettelen suuresti ellei asumiseen kuluva osuus ole todellakin laskenut pitkällä tähtäimellä.

Tästä olisi kyllä mielenkiintoista saada tietoa. Sen tiedän, että kotitalouksilta ruokaan menevä osuus tuloista on sodan jälkeen rajusti laskenut. Tässä vaikuttaa juuri se, että ruuan reaalihinta on varmaan pysynyt suunnilleen samassa, mutta ihmisten reaalitulot ovat nousseet. On tietenkin mahdollista, että sama on tapahtunut asumisessa.

Tällöin jää sitten kysymykseksi, että onko asumisessa sitten mitään ongelmia? Jos ihmisiltä ei mene nykyisin enempää asumiseen kuin aiemminkaan, vaan he asuvat jopa väljemmin, niin mistä tässä oikein porataan? Voisiko yhtenä ongelmana olla se, että vaikka keskimäärin reaalitulot ovatkin nousseet, niin siellä tuloasteikon alapäässä on viime vuosikymmeninä jääty jälkeen huipusta. Toisaalta samaan aikaan siellä aivan pohjalla olevien asumisesta on pidetty huolta sosiaaliturvalla. Tämä on johtanut eräänlaisen väliinputoajaryhmän syntymiseen siihen alempaan keskiluokkaan, joka näkee toisaalta asuntojen hintojen karkaavan heidän ulottumattomiin, koska heidän tulokehityksensä ei ole ollut yhtä nopeaa kuin muilla ja toisaalta näkevät sosiaaliturvan varassa elävien asumistason paranevan sitä myötä, että poliittisilla päätöksillä koitetaan estää tämän kaikkein pohjimmaisen ryhmän jääminen vielä enemmän jälkeen.

[sr]

40 neliötä ei maksa kaksi kertaa enemmän kuin 20 neliötä. Ei muuta.

Joo ihan hyvä pointti. Itse ajattelin tuota tässäkohtaa vain keskimääräisenä asumisväljyytenä per nuppi, jonka arvioisin muuttuuneen 1600-luvulta ehkä jotain tuota suuruusluokkaa 20->40m2.

Mutta esim. viimeaikoina vaikka asumisväljyys on edelleen kasvanut niin varsinkin pääkaupunkiseudulla samaan aikaan myös yksin asuvien osuus on kasvanut. Yksin asuva maksaa 40 neliöstä todellakin enemmän kuin kaksi 80 neliöstä. Tämäkään ei näy suoraan missään tilastoissa.

Niin, tuollainen asumisväljyys on oikeastaan puhdasta tuhlausta, koska kaksi henkilöä saa 80 neliön asunnosta enemmän hyötyneliöitä kuin yksi 40 neliöstä. Saadakseen saman hyötyneliömäärän, pitää yksinasujan ennemminkin hankkia 50 neliön asunto. Tämä tekijä voisi kyllä osaltaa selittää asuntoneliöiden hinnan nousua ilman, että kukaan tuntee elävänsä yhtään paremmin kuin ennen. Tähänkin yhteiskunnan olisi mahdollista auttaa suosimalla yhdessäasumista yksinasumisen sijaan. Tällä hetkellä tilanne on ennemminkin päinvastoin. Yhdessäasujien oletetaan huolehtivan toistensa taloudesta, kun taas yksinasujan apuun tulee yhteiskunta, jos itse ei pysty selviytymään.

[jka]

Jos tämä selittäisi asuntojen reaalihintojen jämähtämisen 400 vuoden ajan, niin silloin 1600-luvulla on pitänyt elää kuin sardiinipurkissa. Toiseksi, mistä se lisätila on kaupungeissa oikein otettu? Ymmärrän, että väljyys jossain USA:ssa on voinut kasvaa sitä kautta, että on vain levittäydytty laajemmalle, mutta miten tämä teoria toimii jossain Amsterdamissa?

Jaa, pitipä oikein tarkistaa tilastoista. Asumisväljyys on kehittynyt paljon dramaattisemmin kuin edes itse tuossa arvioin. Pelkästään Helsingissä asumisväljyys oli vuonna 1950 12.5 m2/henkilö, vuonna 2008 35 m2/hlö. Eli pelkästään Helsingissä viimeisen 50 vuoden aikana asumisväljyys on kolminkertaistunut!

http://www.hel.fi/hel2/tietokeskus/julkaisut/pdf/10_07_06_tutkkats_3_lankinen.pdf

Eiköhän ne neliöt ole otettu Amsterdamissa ihan samoin kuin Helsingissäkin. Eli jos tuon mukaan arvioisin kehitystä 1600-luvulta niin asumisväljyys on ainakin nelinkertaistunut ja todellakin sardiinipurkissa asuttiin vielä 1950-luvullakin.

[jka]

Niin, tuollainen asumisväljyys on oikeastaan puhdasta tuhlausta, koska kaksi henkilöä saa 80 neliön asunnosta enemmän hyötyneliöitä kuin yksi 40 neliöstä. Saadakseen saman hyötyneliömäärän, pitää yksinasujan ennemminkin hankkia 50 neliön asunto. Tämä tekijä voisi kyllä osaltaa selittää asuntoneliöiden hinnan nousua ilman, että kukaan tuntee elävänsä yhtään paremmin kuin ennen. Tähänkin yhteiskunnan olisi mahdollista auttaa suosimalla yhdessäasumista yksinasumisen sijaan. Tällä hetkellä tilanne on ennemminkin päinvastoin. Yhdessäasujien oletetaan huolehtivan toistensa taloudesta, kun taas yksinasujan apuun tulee yhteiskunta, jos itse ei pysty selviytymään.

Tässä olisi oiva lääke asumisongelmaan ja juuri tällaista pitäisi kehittää.

Tuosta asumisväljyyslinkistä yllä näet muuten, että Helsingin väljyys vuoden 1995 jälkeen on alkanut jäämään pahasti jälkeen muusta maasta. Väittäisin, että ilmiö johtuu juuri tästä, että yksin eläjien yksiöt lisääntyy ja niistä ei ole enää varaa maksaa enempää. Jos kehitys olisi Helsingissäkin jatkunut ilman tätä muutosta niin Helsingin käyräkin kulkisi todennäköisesti edelleen muun maan kanssa rinnakkain

[Kraken]

Niin, tuollainen asumisväljyys on oikeastaan puhdasta tuhlausta, koska kaksi henkilöä saa 80 neliön asunnosta enemmän hyötyneliöitä kuin yksi 40 neliöstä.

Iän myötä alkaa yhä enemmän arvostaa myös "luksusta" elämässä. Luksukseen kuuluu asumisväljyys ja asumisen mukavuus yleensä.

Asuntokeskusteluissa nousee esiin eräiniset tehonäkökulmat. Milloin halutaan korkeampia taloja, milloin pienempiä asuntoja, milloin tingitään laadusta, mitä tahansa millä saadaan asuminen halvaksi ja samalla epämukavaksi ja epäkäytännölliseksi.
Joskin ei kannata tahallaan rakentaa tehottomasti, pidän omituisena sitä, että paikka missä vietetään 50% eliniästä pitäisi olla joku ahdas teholuukku, missä pitäisi kituuttaa ja säästää.

[Mika.H]

Itse taas en usko, että tonttikaupassa saadaan lähellekään yhtä hyvää kuvaa tonttimaan arvosta kuin vanhojen asuntojen kauppaa seuraamalla. Markkinat toimivat paljon paremmin asuntokaupassa kuin tonttikaupassa.

Asunnon arvo = tontti + rakennuskustannukset + rakentajan kate.

Ei se tuon vaikeampaa ole. Muut (ylimääräiset) hinnat johtuvat markkinahäiriöistä, joita aiheuttavat kaavoittajista pankkitäteihin juttuun osallistujat. Rakennettavaa maatahan täältä vielä löytyy.

[guest7001]

Tuosta asumisväljyyslinkistä yllä näet muuten, että Helsingin väljyys vuoden 1995 jälkeen on alkanut jäämään pahasti jälkeen muusta maasta. Väittäisin, että ilmiö johtuu juuri tästä, että yksin eläjien yksiöt lisääntyy ja niistä ei ole enää varaa maksaa enempää. Jos kehitys olisi Helsingissäkin jatkunut ilman tätä muutosta niin Helsingin käyräkin kulkisi todennäköisesti edelleen muun maan kanssa rinnakkain

Kannattaa muistaa, että Helsingin kantakaupungin asukkaista vain noin 40% asuu omistusasunnoissa. Ja niistäkin on merkittävä määrä vanhoja ihmisiä.

Esimerkiksi Kallion pienet asunnot ovat lähinnä vuokraloordien hallussa ja niitä kansoittavat mm. maalta Helsinkiin tulleet opiskelijat. Senhän näkee suoraan Vallilan ja Kallion mediaanitulostakin, joka on suunnilleen samaa luokkaa kuin Suolijärvellä.

Kantakaupunki on suurimmalle osalle vain kauttakulkupaikka, jossa asutaan ja biletetään vuokralla niin kauan, kunnes perustetaan perhe. Sen jälkeen muutetaan joko mamulähiöön tai omaan Muumikartanoon Nurmijärvelle. Nykyisin jatkuvasti suuremmassa määrin Nurmijärvelle. Vain erityisen hyvätuloisilla perheillä on varaa ottaa valtava velka isoon omistusasuntoon Lauttasaareessa, Paloheinässä tai Espoossa. Kantakaupungista puhumattakaan.

Helsinkiläisten asuntokuntien tulot ovat jopa Vantaaseen verrattuna melko pienet. Tämä tietysti kertoo sekä asuntokuntien pienuudesta, että siitä että Helsinki ei nykyisellään houkuttele itse asumisensa maksavia perheitä.

(http://tiedostot.taloussanomat.fi/files/panorama_TulotJaVelat2.jpg)

Tässä valossa paremmalle asumisväljyydelle ei ole edes suurempaa tarvetta. Paitsi tietysti ilmaiseksi asuvien sosiaaliperheiden näkökulmasta.

[vilach]

Vain erityisen hyvätuloisilla perheillä on varaa ottaa valtava velka isoon omistusasuntoon Lauttasaareessa

Mitä hyvää on lauttasaaressa? Tiivis, epäviihtyisä neukkukuutiokaupungisosa, viheralueet kaukana.

Paloheinässä

Paloheinä on hyvä, mutta voi asua hyvin myös kauempana keskustasta.

Kantakaupungista puhumattakaan.

Kantakaupunki on tiivis, meluisa, ahdas, epäviihtyisä ja ruma neukkukuutiokaupunginosa. Pahinta, mitä Suomessa löytyy.
Isot neliöt eivät ole erityisen kalliita nyt, alle 250.000 eurolla on runsaasti yli 90 neliön neliöitä.
Niitä saa jopa alle 2000 euron neliöhinnalla, hinta on tietysti kallis, mutta ei niin älyttömän kallis, kuin yksiöissä, yli 4000 euroa.
http://kuluttaja.etuovi.com/crometapp/portal/eo/realties/residences/apartments/search/public/item/itemlist.jsp?portal=eo&itemgroup_id=50.1&itemgroup_id=50.7&count=50&listorder=debtfreepricebase_eok_a&listorder=&list_id=13684713778350&cmd=move0
Minusta 250.000 euron laina ei ole valtava mediaanipalkalla elävälle (noin 1800 euroa).
Tarkoitan pariskuntaa, eli yhteensä 3600 kuussa.

[Kraken]

"Verokikkailun" tarkoitus olisi, että tontin osuus hinnasta olisi käytännössä nolla.

Kiinteistövero vaihtelee kohteittain ja maksimi on 3%. Mille tasolle asettaisit kiinteistöveron tavoitteesi saavuttamiseksi?

Tähän kysymykseen ei tainnunt löytyä vastausta. Kiinteistöveroehdotus taisi olla perinteinen lisää-veroja-muut-maksavat -patenttiratkaisu.

[sr]

"Verokikkailun" tarkoitus olisi, että tontin osuus hinnasta olisi käytännössä nolla.

Kiinteistövero vaihtelee kohteittain ja maksimi on 3%. Mille tasolle asettaisit kiinteistöveron tavoitteesi saavuttamiseksi?

Tähän kysymykseen ei tainnunt löytyä vastausta. Kiinteistöveroehdotus taisi olla perinteinen lisää-veroja-muut-maksavat -patenttiratkaisu.

En ole tehnyt laskelmia siitä, mikä veron pitäisi olla, jotta maan ansioton arvonnousu saadaan ulosmitattua kunnalle. Tämä vaihtelee paikoittain. Jossain muuttotappiokunnissa se voisi olla jopa nolla.

[Sour-One]

Vain erityisen hyvätuloisilla perheillä on varaa ottaa valtava velka isoon omistusasuntoon Lauttasaareessa

Mitä hyvää on lauttasaaressa? Tiivis, epäviihtyisä neukkukuutiokaupungisosa, viheralueet kaukana.

Paloheinässä

Paloheinä on hyvä, mutta voi asua hyvin myös kauempana keskustasta.

Kantakaupungista puhumattakaan.

Kantakaupunki on tiivis, meluisa, ahdas, epäviihtyisä ja ruma neukkukuutiokaupunginosa. Pahinta, mitä Suomessa löytyy.
Isot neliöt eivät ole erityisen kalliita nyt, alle 250.000 eurolla on runsaasti yli 90 neliön neliöitä.
Niitä saa jopa alle 2000 euron neliöhinnalla, hinta on tietysti kallis, mutta ei niin älyttömän kallis, kuin yksiöissä, yli 4000 euroa.
http://kuluttaja.etuovi.com/crometapp/portal/eo/realties/residences/apartments/search/public/item/itemlist.jsp?portal=eo&itemgroup_id=50.1&itemgroup_id=50.7&count=50&listorder=debtfreepricebase_eok_a&listorder=&list_id=13684713778350&cmd=move0
Minusta 250.000 euron laina ei ole valtava mediaanipalkalla elävälle (noin 1800 euroa).
Tarkoitan pariskuntaa, eli yhteensä 3600 kuussa.

Laittaisitko esimerkkejä niistä yli 90 neliön ja alle 250000 euron kämpistä kantakaupungissa.

[vilach]

Laittaisitko esimerkkejä niistä yli 90 neliön ja alle 250000 euron kämpistä kantakaupungissa.

Missä minä väitin, että kantakaupungissa saa neliöitä alle 250.000 eurolla? Minä väitin, että suurhelsingissä saa. Linkki ei toimii enää, se ilmoittaa "Haku on vanhentunut." Linkissä näkyi, että minä tarkoitin asuntoja noin 15 kilometrin säteen sisällä keskustasta. Kantakaupunki on on tiivis, meluisa, ahdas, epäviihtyisä ja ruma neukkukuutiokaupunginosa. Siellä asuvat vain ihmiset, joilla on liian matalat vaatimukset asumisen laatuun ja samalla liikaa rahaa.

[Sour-One]

Laittaisitko esimerkkejä niistä yli 90 neliön ja alle 250000 euron kämpistä kantakaupungissa.

Missä minä väitin, että kantakaupungissa saa neliöitä alle 250.000 eurolla? Minä väitin, että suurhelsingissä saa. Kantakaupunki on on tiivis, meluisa, ahdas, epäviihtyisä ja ruma neukkukuutiokaupunginosa.

Ja samassa kappaleessa puhut yli 90 neliön alle 250 keur kämpistä, Älytöntähän tuollaiset hinnat toki on, mutta toki tuollaista juttua sinulta voi odottaakin.

[vilach]

Ja samassa kappaleessa puhut yli 90 neliön alle 250 keur kämpistä, Älytöntähän tuollaiset hinnat toki on, mutta toki tuollaista juttua sinulta voi odottaakin.

2000-2500 euroa per neliö on kallis hinta, mutta ei älytön. Älytön on alle 27 neliöisissä yksiöissä, yli 4000. Yli 90 neliön neliö maksaisi yli 360.000

[Sour-One]

Ja samassa kappaleessa puhut yli 90 neliön alle 250 keur kämpistä, Älytöntähän tuollaiset hinnat toki on, mutta toki tuollaista juttua sinulta voi odottaakin.

2000-2500 euroa per neliö on kallis hinta, mutta ei älytön. Älytön on alle 27 neliöisissä yksiöissä, yli 4000. Yli 90 neliön neliö maksaisi yli 360.000

Se voi tuntua kalliille, jos vähissä rahoissa kuleksii. Ei köyhyys mikään ilo, vaikka rikkaat sille nauraa.

[niemi2]

Miksi rakentaminen on kalliimpaa pääkaupunkiseudulla kuin muualla?

- Kaavoitus


- parkkihallit/ luolat maanalle


- 75m3 sääntö


- hyvä veli-kerho, tuettua asumista "ei haluta" tehdä, tai tarjouksiin osallistuu samat firmat, jotka "toistuvasti mokaavat" tarjouksensa ja vain  yksi näistä firmoista tekee ehdot täyttävän tarjouksen


- maapohja entistä merta, toisaalla kallioista ja louhinta äärimmäisen varovasti tehtävä kun vieressä asutusta tms.


- tunneleita tai muuta infraa alla


- paikallinen hintataso, urakoitsijoilla paljon töitä, joka nostaa hintaa


jne. onhan näitä

[Kraken]

En ole tehnyt laskelmia siitä, mikä veron pitäisi olla, jotta maan ansioton arvonnousu saadaan ulosmitattua kunnalle. Tämä vaihtelee paikoittain. Jossain muuttotappiokunnissa se voisi olla jopa nolla.

En usko, että meillä kummallakaan on olemassa tarvittavat veromallit "maan ansiottoman arvonnousun" laskemiseksi. Jotain näppituntumaa asiasta voisi kuitenkin olla kun kerran ehdottaa merkittävää asumisen veroremonttia. Ellei, niin ehdotuksesi ei varmaan ollutkaan tarkoitettu vakavasti otettavaksi.

Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti on 1-3%, vakituisten asuinrakennusten veroprosentti 0,32-0,75%.

Rakentamattoman tontin voisi pakottaa markkinoille edullisesti asettamalla sille 20-40% veron, mutta kuten jo todettu, tonttien arvo kokonaisrakennuskustannuksissa on pieni.
Jos halutaan alentaa asuntojen hintoja, veron voisi korottaa esim. 10-20%:iin. Tällöin omistusasunnosta tulisi niin epähoukutteleva ettei kukaan haluaisi ostaa niitä ja hinnat laskisivat. Ikävä puoli olisi, että asunnon omistaja ei pääse eroon asunnosta jonka mukana seuraa tuhansien eurojen verot. Jos hän laittaa asunnon vuokralle, vuokraja joutuu maksamaan verot. Vuokria joudutaan siten korottamaan jopa kymmeniä prosentteja.

[nuiseva]

Sosiaalisella asumisella on ainakin pk-seudula merkittävä yhteys asuntojen hintoihin. Sossu maksaa yksinäisen vuokran 650 euroon saakka, eli tästä on asuntosijoittajan helppo laskea tuotto/hinta suhde. Eli minimivuokra on tällä määrätty.

http://www.talouselama.fi/uutiset/harakoille+joka+vuosi+25+miljardia+euroa+asumisen+tukea/a2176132

Ja kysyntä luodaan sitten, milläs muullakaan muin mamuteollisuudella.

http://hankamaki.puheenvuoro.uusisuomi.fi/132461-maahanmuuttajat-syyllisia-pk-seudun-asuntopulaan

Fantsua ja  kivaa, kaikki veronmaksajat maksavat tämän lystin. Korkeat hinnat ja vuokrat aiheuttavat puolestaan nousupainetta palkkoihin ja vastaavasti heikentävät kilpailukykyä. Mutta niin kauan kuin saadaan velkaa ruletti jatkukoon.

On muutenkin omituista, jos asuntolaina otetaan yli 20 vuodeksi. Siinähän menee liki asunnon elinkaari maksamiseen ja sitten edessä on mittavat remontit.